Как контролируются земельные отношения в России, и в чём недостатки этой системы?

В этой статье рассказывается о разнице между двумя сводами законов, которые в России перекрёстно задают нормы для контроля над одним и тем же предметом – землёй.

Для Гражданского Кодекса это лишь один из предметов, подотчётных ему, а для Земельного – основной. Также поскольку предмет один и тот же, а документы разные, то неизбежны нестыковки: дублирование норм или полное и частичное расхождение.

Для урегулирования отношений, касающихся имущества, в системе права РФ существует Гражданский Кодекс. Он также охватывает личные взаимоотношения между людьми, которые напрямую связаны с имуществом. Что же касается Земельного Кодекса, то он создан специально для регулирования всего, связанного с землёй, которая в свою очередь подпадает и под юрисдикцию Гражданского Кодекса, поскольку земельная собственность – один из видов имущества. Поэтому в каждом конкретном случае возникает путаница в связи с тем, к какому из кодексов обращаться. Ведь нормы, прописанные в них, могут существенно отличаться.

Поскольку Гражданский Кодекс имеет приоритет перед другими законодательными актами, касающимися имущественных прав и отношений, возникающих по поводу них, то, как правило, действуют согласно его нормам. Но тогда не совсем ясно, зачем существует Земельный Кодекс. Было бы логично, окажись он частью Гражданского.

Однако смысл в этом всё же есть. Земля – особенно ценный вид имущества, который охраняется государством. Поэтому ему уделено гораздо больше внимания. Если Гражданский Кодекс определяет и разграничивает действия и права людей в отношении земли, то Земельный предусматривает её охрану, надзор за надлежащим применением и определяет права владеющих землёй и пользующихся ей людей.

Нестыковки и расхождения, встречающиеся в документах.

Разночтения законов начинаются, когда они затрагивают ситуации, упоминания о которых можно встретить и в ГК, и в Земельном Кодексе. К примеру, как говорится в ст. 22 Земельного Кодекса, если права и обязанности, указанные в договоре аренды, по какой-либо причине передаются другому человеку, то арендующий должен сообщить об этом владельцу земли, тогда как по ГК в принципе не позволяет реализовывать подобные решения без согласия владельца (статья 615).

Или можно указать на п. 2 ст. 3 ФЗ № 137, предусматривающий, что вместе с покупкой строений и имущества покупатель также получает в собственность и земельный участок, на котором они находятся. Статья же 552 ГК это полностью опровергает!

   А есть и другое противоречие. Государство может забрать землю у её законного владельца. Ст. 229 Гражданского Кодекса гласит, что это могут осуществить власти тех областей и республик, входящих в состав России, в пользу которых происходит изъятие. Причём в качестве ответственных за это указываются органы исполнительной власти этих субъектов и их муниципальные структуры. Самоуправление там не упоминается, а за деталями направляют к федеральным земельным законам.

В статье же 11 Земельного Кодекса сказано, что органы самоуправления осуществляют изъятие в пользу муниципалитета, а в статье 10, что они могут осуществлять его в свою пользу. И непонятно, кому больше верить. Одни специалисты высказываются за приоритет земельного права в отношении всего, что хоть как-то связано с землёй. Другие же утверждают главенство гражданского права во всём, что касается имущества, а земельное при этом носит дополнительный характер.

В целом, последняя позиция более распространена и отражает особенности практики романо-германской правовой системы, к которой относится и право Российской Федерации. Но есть иные казусы. И это дублирование положений, прописанных в законе.

 К примеру, если опираться на п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса, выясняется, что покупатель в данном случае получает те же права, что и продавец собственности. Если продавец владел землёй, на которой стоит продаваемое здание, то и покупатель тоже будет. Если нет, то он не будет владеть самим участком. То же самое прописано в статье 273 Гражданского Кодекса.

А федеральный закон №101 в статье 5 определяет порядок отчуждения земли, приобретённой иностранцем на законных основаниях. Аналогична ему по содержанию статья 238 ГК РФ.
Также распространён случай, когда нормы в законе прописаны, но не прописан механизм их исполнения. Можно вспомнить ту же статью 229 ГК РФ со статьями 10 и 11 ЗК РФ, где неясно, какой орган в действительности может осуществлять выкуп земли из частного пользования. Или статью 286 Гражданского Кодекса, в которой говорится об изъятии земли у собственника, который не нашёл ей надлежащего применения.