+7 (919) 204-36-09
mail@yuristokrat.ru

Как контролируются земельные отношения в России, и в чём недостатки этой системы?

   В этой статье рассказывается о разнице между двумя сводами законов, которые в России перекрёстно задают нормы для контроля над одним и тем же предметом – землёй. 
   Для Гражданского Кодекса это лишь один из предметов, подотчётных ему, а для Земельного – основной. Также поскольку предмет один и тот же, а документы разные, то неизбежны нестыковки: дублирование норм или полное и частичное расхождение.

Обратный звонок

   Для урегулирования отношений, касающихся имущества, в системе права РФ существует Гражданский Кодекс. Он также охватывает личные взаимоотношения между людьми, которые напрямую связаны с имуществом. Что же касается Земельного Кодекса, то он создан специально для регулирования всего, связанного с землёй, которая в свою очередь подпадает и под юрисдикцию Гражданского Кодекса, поскольку земельная собственность – один из видов имущества. Поэтому в каждом конкретном случае возникает путаница в связи с тем, к какому из кодексов обращаться. Ведь нормы, прописанные в них, могут существенно отличаться.
   Поскольку Гражданский Кодекс имеет приоритет перед другими законодательными актами, касающимися имущественных прав и отношений, возникающих по поводу них, то, как правило, действуют согласно его нормам. Но тогда не совсем ясно, зачем существует Земельный Кодекс. Было бы логично, окажись он частью Гражданского.
Гражданский кодекс   Однако смысл в этом всё же есть. Земля – особенно ценный вид имущества, который охраняется государством. Поэтому ему уделено гораздо больше внимания. Если Гражданский Кодекс определяет и разграничивает действия и права людей в отношении земли, то Земельный предусматривает её охрану, надзор за надлежащим применением и определяет права владеющих землёй и пользующихся ей людей.

Нестыковки и расхождения, встречающиеся в документах.

   Разночтения законов начинаются, когда они затрагивают ситуации, упоминания о которых можно встретить и в ГК, и в Земельном Кодексе. К примеру, как говорится в ст. 22 Земельного Кодекса, если права и обязанности, указанные в договоре аренды, по какой-либо причине передаются другому человеку, то арендующий должен сообщить об этом владельцу земли, тогда как по ГК в принципе не позволяет реализовывать подобные решения без согласия владельца (статья 615).
   Или можно указать на п. 2 ст. 3 ФЗ № 137, предусматривающий, что вместе с покупкой строений и имущества покупатель также получает в собственность и земельный участок, на котором они находятся. Статья же 552 ГК это полностью опровергает!
   А есть и другое противоречие. Государство может забрать землю у её законного владельца. Ст. 229 Гражданского Кодекса гласит, что это могут осуществить власти тех областей и республик, входящих в состав России, в пользу которых происходит изъятие. Причём в качестве ответственных за это указываются органы исполнительной власти этих субъектов и их муниципальные структуры. Самоуправление там не упоминается, а за деталями направляют к федеральным земельным законам.
Земельный кодекс   В статье же 11 Земельного Кодекса сказано, что органы самоуправления осуществляют изъятие в пользу муниципалитета, а в статье 10, что они могут осуществлять его в свою пользу. И непонятно, кому больше верить. Одни специалисты высказываются за приоритет земельного права в отношении всего, что хоть как-то связано с землёй. Другие же утверждают главенство гражданского права во всём, что касается имущества, а земельное при этом носит дополнительный характер.
   В целом, последняя позиция более распространена и отражает особенности практики романо-германской правовой системы, к которой относится и право Российской Федерации. Но есть иные казусы. И это дублирование положений, прописанных в законе.
   К примеру, если опираться на п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса, выясняется, что покупатель в данном случае получает те же права, что и продавец собственности. Если продавец владел землёй, на которой стоит продаваемое здание, то и покупатель тоже будет. Если нет, то он не будет владеть самим участком. То же самое прописано в статье 273 Гражданского Кодекса.
   А федеральный закон №101 в статье 5 определяет порядок отчуждения земли, приобретённой иностранцем на законных основаниях. Аналогична ему по содержанию статья 238 ГК РФ.
   Также распространён случай, когда нормы в законе прописаны, но не прописан механизм их исполнения. Можно вспомнить ту же статью 229 ГК РФ со статьями 10 и 11 ЗК РФ, где неясно, какой орган в действительности может осуществлять выкуп земли из частного пользования. Или статью 286 Гражданского Кодекса, в которой говорится об изъятии земли у собственника, который не нашёл ей надлежащего применения. Это происходит, когда: